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資產情報 · Asset intelligence
三藩市大樓
高雄市鳳山區經武路270號 · 165 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
20.2萬
中位 · 均 19.9 萬 · 10 筆（24–26）
總戶數 Units
165戶
RC造
屋齡 Age
32 年
使照 83 年（1994）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下1層
位置 · Location
座標 22.63825401321, 120.364590017295
一段話摘要 · In one paragraph
三藩市大樓坐落於鳳山區，是一處 165 戶的 RC造 社區（地上15層,地下1層），由良泰建設有限公司興建。市場累積 65 筆實價成交，近三年每坪中位 20.2 萬，成交區間 7.9–22.7 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 12.9 萬/坪 · 區間 7.9–22.7 · 租賃 644 筆（569 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 65）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/09 | 十二層 | 32.3 | 580 | 18.0 | |
| 114/09 | 九層 | 44.5 | 1,010 | 22.7 | ⊕ |
| 114/09 | 十二層 | 32.4 | 550 | 17.0 | |
| 114/05 | 十三層 | 39.1 | 826 | 21.1 | |
| 114/04 | 六層 | 45.6 | 938 | 20.6 | |
| 114/03 | 十層 | 32.4 | 695 | 21.4 | |
| 114/02 | 六層 | 47.2 | 868 | 18.4 | ⊕ |
| 113/08 | 十五層 | 44.6 | 875 | 19.6 | ⊕ |
| 113/07 | 十層 | 41.7 | 830 | 19.9 | |
| 113/05 | 一層 | 42.6 | 410 | 9.6 | ▲ |
| 113/04 | 十三層 | 32.4 | 670 | 20.7 | |
| 113/03 | 五層 | 36.7 | 580 | 15.8 | ⊕▲ |
| 112/10 | 八層 | 34.2 | 685 | 20.0 | |
| 112/09 | 六層 | 36.5 | 750 | 20.5 | ⊕ |
| 112/07 | 九層 | 32.4 | 320 | 9.9 | ▲ |
| 111/07 | 三層 | 43.1 | 710 | 16.5 | |
| 111/04 | 十層 | 44.6 | 870 | 19.5 | ⊕ |
| 111/02 | 八層 | 42.3 | 775 | 18.3 | |
| 111/01 | 九層 | 44.5 | 788 | 17.7 | ⊕ |
| 110/11 | 二層 | 38.0 | 730 | 19.2 | ⊕ |
| 110/11 | 三層 | 38.5 | 625 | 16.2 | ⊕ |
| 110/08 | 八層 | 34.9 | 425 | 12.2 | ▲ |
| 110/07 | 十五層 | 43.4 | 603 | 13.9 | ⊕ |
| 110/06 | 八層 | 42.3 | 703 | 16.6 | |
| 110/01 | 六層 | 45.6 | 635 | 13.9 | |
| 109/11 | 八層 | 34.2 | 420 | 12.3 | |
| 109/11 | 七層 | 46.3 | 670 | 13.6 | ⊕ |
| 109/11 | 四層 | 33.7 | 535 | 15.9 | |
| 109/06 | 四層 | 33.7 | 356 | 10.5 | |
| 109/03 | 二層 | 38.3 | 630 | 16.5 | ⊕ |
| 109/03 | 六層 | 45.6 | 560 | 12.3 | |
| 108/12 | 六層 | 43.3 | 520 | 12.0 | |
| 108/11 | 六層 | 45.6 | 530 | 11.6 | |
| 108/10 | 二層 | 38.0 | 420 | 11.0 | ⊕ |
| 108/05 | 一層 | 40.3 | 600 | 14.9 | ⊕ |
| 107/10 | 九層 | 44.8 | 540 | 12.1 | ⊕ |
| 107/09 | 三層 | 38.9 | 450 | 11.6 | |
| 107/07 | 七層 | 33.7 | 300 | 8.9 | ▲ |
| 107/07 | 十三層 | 38.5 | 480 | 12.5 | ⊕ |
| 107/05 | 三層 | 38.9 | 400 | 10.3 | |
| 107/03 | 九層 | 32.4 | 320 | 9.9 | |
| 107/03 | 十五層 | 34.9 | 320 | 9.2 | |
| 107/01 | 五層 | 34.6 | 370 | 10.7 | |
| 106/11 | 一層 | 28.7 | 385 | 13.4 | |
| 106/08 | 六層 | 32.4 | 300 | 9.3 | |
| 105/12 | 十層 | 44.6 | 600 | 13.5 | |
| 105/10 | 八層 | 36.5 | 435 | 11.9 | ⊕ |
| 105/06 | 六層 | 43.0 | 470 | 10.9 | ⊕ |
| 105/04 | 七層 | 35.1 | 333 | 9.5 | |
| 105/04 | 九層 | 46.0 | 500 | 10.9 | ⊕▲ |
| 105/01 | 三層 | 38.5 | 417 | 10.8 | ⊕ |
| 104/11 | 五層 | 46.6 | 600 | 12.9 | ⊕ |
| 104/10 | 七層 | 47.5 | 535 | 11.3 | ⊕ |
| 104/07 | 一層 | 28.7 | 370 | 12.9 | |
| 104/05 | 十五層 | 39.4 | 360 | 9.1 | |
| 104/04 | 一層 | 42.6 | 600 | 14.1 | |
| 104/03 | 五層 | 46.3 | 500 | 10.8 | ⊕ |
| 104/01 | 七層 | 46.6 | 500 | 10.7 | ⊕ |
| 103/10 | 六層 | 32.4 | 255 | 7.9 | |
| 103/06 | 四層 | 39.4 | 396 | 10.1 | |
| 103/06 | 四層 | 32.4 | 360 | 11.1 | ▲ |
| 103/04 | 六層 | 38.8 | 105 | 2.7 | ▲ |
| 103/04 | 五層 | 34.6 | 336 | 9.7 | |
| 101/08 | 十一層 | 34.9 | 285 | 8.2 | |
| 101/08 | 六層 | 32.4 | 255 | 7.9 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下1層
總戶數165 戶
棟戶規劃1棟
基地面積2,801 坪
建蔽率—
公設比19.69%
屋齡32 年 使照 83 年（1994）
使用分區住宅區
朝向朝西
格局二房(34.6坪)/三房(28.72~44.59坪)/四房(38.89~47.21坪)/五房(42.62坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建良泰建設有限公司
營造廠商良基營造工程有限公司
建築設計呂正成
建造執照(81)高縣建局建管字第04660號
使用執照(82)高縣建局建管字第18424號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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