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資產情報 · Asset intelligence
森之邸
台南市永康區勝華街98巷18號 · 57 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
36.2萬
中位 · 均 36.1 萬 · 3 筆（24–26）
總戶數 Units
57戶
RC造
屋齡 Age
3 年
使照 112 年（2023）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下2層
位置 · Location
座標 23.007381, 120.232314
一段話摘要 · In one paragraph
森之邸坐落於永康區，是一處 57 戶的 RC造 社區（地上15層,地下2層），由宇成建築開發有限公司興建。市場累積 59 筆實價成交，近三年每坪中位 36.2 萬，成交區間 23.5–38.5 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 永康區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 永康區
全期中位 24.7 萬/坪 · 區間 23.5–38.5 · 租賃 23 筆（664 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 59）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/10 | 十一層 | 37.4 | 930 | 24.8 | ⊕▲ |
| 114/06 | 二層 | 37.5 | 1,360 | 36.2 | ⊕ |
| 114/02 | 十三層 | 56.8 | 1,900 | 33.5 | ⊕ |
| 114/02 | 七層 | 37.4 | 1,360 | 38.5 | ⊕ |
| 112/10 | 二層 | 41.8 | 1,270 | 35.4 | ⊕▲ |
| 112/10 | 二層 | 37.5 | 1,240 | 35.4 | ⊕▲ |
| 112/10 | 十一層 | 53.3 | 1,800 | 33.7 | ⊕ |
| 112/05 | 十二層 | 60.1 | 2,100 | 38.3 | ⊕ |
| 112/03 | 十五層 | 107.7 | 2,888 | 30.3 | ⊕▲ |
| 112/03 | 十五層 | 106.8 | 2,888 | 30.3 | ⊕▲ |
| 112/03 | 五層 | 38.1 | 1,200 | 31.5 | ⊕ |
| 111/11 | 八層 | 57.6 | 1,310 | 24.3 | ⊕ |
| 111/09 | 十二層 | 53.3 | 1,279 | 24.7 | ⊕ |
| 111/03 | 九層 | 57.6 | 1,300 | 24.1 | ⊕◷ |
| 109/12 | 十四層 | 37.4 | 980 | 27.6 | ⊕◷ |
| 109/11 | 六層 | 64.4 | 1,538 | 25.5 | ⊕◷ |
| 109/10 | 四層 | 53.3 | 1,223 | 23.5 | ⊕◷ |
| 109/09 | 四層 | 36.9 | 913 | 25.4 | ⊕◷ |
| 109/09 | 十四層 | 36.9 | 975 | 27.7 | ⊕◷ |
| 109/09 | 五層 | 38.1 | 915 | 25.1 | ⊕◷ |
| 109/09 | 十三層 | 37.4 | 995 | 27.7 | ⊕◷ |
| 109/09 | 五層 | 41.7 | 998 | 26.0 | ⊕◷ |
| 109/09 | 十二層 | 36.9 | 975 | 27.7 | ⊕◷ |
| 109/08 | 十一層 | 37.4 | 980 | 27.6 | ⊕◷ |
| 109/08 | 十四層 | 59.5 | 1,430 | 24.9 | ⊕◷ |
| 109/08 | 九層 | 60.1 | 1,398 | 24.3 | ⊕◷ |
| 109/08 | 三層 | 57.6 | 1,360 | 24.9 | ⊕◷ |
| 109/08 | 二層 | 60.1 | 1,538 | 26.8 | ⊕◷ |
| 109/07 | 三層 | 38.1 | 860 | 23.8 | ⊕◷ |
| 109/07 | 九層 | 37.4 | 900 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/07 | 十層 | 53.3 | 1,280 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/07 | 十層 | 53.3 | 1,270 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/07 | 十四層 | 57.6 | 1,360 | 24.9 | ⊕◷ |
| 109/07 | 三層 | 37.4 | 860 | 23.8 | ⊕◷ |
| 109/07 | 八層 | 41.7 | 956 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/07 | 十一層 | 53.3 | 1,290 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/07 | 八層 | 53.3 | 1,245 | 24.0 | ⊕◷ |
| 109/07 | 十層 | 37.4 | 883 | 24.6 | ⊕◷ |
| 109/07 | 五層 | 52.8 | 1,258 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/07 | 六層 | 37.4 | 873 | 23.7 | ⊕◷ |
| 109/06 | 十一層 | 37.4 | 898 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/06 | 四層 | 37.4 | 850 | 23.5 | ⊕◷ |
| 109/06 | 三層 | 57.6 | 1,300 | 24.1 | ⊕◷ |
| 109/06 | 九層 | 37.4 | 880 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/06 | 四層 | 53.3 | 1,230 | 23.6 | ⊕◷ |
| 109/06 | 六層 | 53.3 | 1,262 | 24.1 | ⊕◷ |
| 109/06 | 十三層 | 56.8 | 1,350 | 25.3 | ⊕◷ |
| 109/06 | 十三層 | 53.3 | 1,300 | 24.9 | ⊕◷ |
| 109/06 | 五層 | 53.3 | 1,265 | 24.2 | ⊕◷ |
| 109/06 | 十層 | 37.4 | 880 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/06 | 七層 | 53.3 | 1,255 | 24.2 | ⊕◷ |
| 109/05 | 六層 | 36.9 | 860 | 24.1 | ⊕◷ |
| 109/05 | 七層 | 37.4 | 890 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/05 | 十一層 | 53.3 | 1,282 | 24.7 | ⊕◷ |
| 109/05 | 七層 | 53.3 | 1,245 | 24.0 | ⊕◷ |
| 109/05 | 十二層 | 37.4 | 900 | 24.8 | ⊕◷ |
| 109/05 | 十三層 | 37.4 | 895 | 25.0 | ⊕◷ |
| 109/05 | 八層 | 37.4 | 890 | 24.5 | ⊕◷ |
| 109/05 | 七層 | 37.4 | 880 | 24.5 | ⊕◷ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下2層
總戶數57 戶
棟戶規劃1幢，1棟，54戶住家，3戶店面
基地面積553 坪
建蔽率27.89%
公設比34.8%
車位規劃平面式69個（車位比 1:1.21）
屋齡3 年 使照 112 年（2023）
使用分區住宅區
朝向朝東
格局三房(30.75~46.69坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建宇成建築開發有限公司
營造廠商翰佳營造有限公司
建築設計鄭承佳建築師事務所
建造執照(104)南工造字第02644-03號
使用執照(111)南工使字第02116號
使照配對✓ 57 戶 店鋪、集合住宅
主要建材廚具：德國STORMER、RINNAI林內三機，衛浴：INAX，五金：GROHE，其他：錦鋐氣密窗、德國KRONOTE超耐磨木地板、BWT淨水設備、富士達電梯、瑞典DURGO吸氣閥、SMART key門禁
垃圾處理—
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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