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資產情報 · Asset intelligence

河歌山大樓

高雄市鼓山區美術南二路42號　·　189 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

39.0萬

中位 · 均 39.0 萬 · 6 筆（24–26）

總戶數 Units

189戶

RC造

屋齡 Age

17 年

使照 98 年（2009）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.650213983213, 120.28494098237

一段話摘要 · In one paragraph

河歌山大樓坐落於鼓山區，是一處 189 戶的 RC造社區（地上15層,地下2層），由城揚建設股份有限公司興建。市場累積 123 筆實價成交，近三年每坪中位 39.0 萬，成交區間 15.6–41.9 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 123 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 21.4 萬/坪 · 區間 15.6–41.9 · 租賃 86 筆（679 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 123）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/06	十層	35.5	1,300	36.7	▲
114/02	三層	24.5	935	38.1
114/01	十三層	22.8	940	41.2
113/10	五層	23.0	960	41.7	▲
113/10	五層	25.8	1,030	39.9	⊕
113/10	二層	42.0	1,538	36.6	⊕
113/05	八層	25.8	1,080	41.9	⊕
113/03	十二層	26.7	968	36.3	⊕
112/10	六層	44.9	1,580	35.2	⊕
112/09	十五層	39.2	1,380	35.2	⊕
112/08	十三層	37.6	1,350	35.9	⊕
112/04	十二層	44.9	1,550	34.5	⊕
112/04	二層	23.6	650	27.5
112/02	五層	37.0	1,238	33.4
112/02	九層	37.6	1,330	35.4	⊕
112/02	十三層	22.8	756	33.1
111/11	七層	40.9	1,400	34.2	⊕
111/10	六層	12.5	200	16.0	⊕▲
111/07	五層	24.5	805	32.8
111/05	七層	23.0	515	22.4
111/04	七層	26.7	825	30.9	⊕
111/03	八層	25.8	858	33.2	⊕
111/02	三層	37.6	1,390	37.0	⊕
111/01	二層	25.0	750	28.5	⊕
110/11	三層	25.2	730	29.0	⊕
110/11	十三層	37.8	985	26.1	⊕
110/10	六層	25.2	700	27.8	⊕
110/08	二層	42.0	950	22.6	⊕
110/04	二層	23.0	512	22.2
110/02	十四層	23.7	610	25.8
110/01	八層	42.1	900	21.4	⊕
109/12	七層	37.6	920	23.7	⊕
109/09	十一層	23.0	565	24.6
109/08	七層	25.8	635	24.6	⊕
109/08	二層	37.8	870	23.0	⊕
109/08	七層	40.9	980	24.5	⊕
109/07	五層	23.0	500	21.7
109/07	十一層	38.8	900	23.2	⊕
109/05	二層	37.8	750	19.9	⊕
109/04	九層	42.0	970	23.1	⊕
109/03	七層	25.8	570	22.1	⊕
109/02	六層	48.8	1,050	21.5	⊕
109/01	十四層	40.5	900	22.2	⊕
109/01	一層，夾層	60.1	1,552	25.8	⊕
108/12	二層	38.8	720	18.6	⊕
108/12	三層	42.1	873	20.8	⊕
108/10	三層	23.7	478	20.2
108/10	六層	37.0	703	19.0
108/10	五層	42.0	1,000	23.8	⊕
108/09	十二層	26.7	622	23.3	⊕
108/04	十四層	25.2	600	23.9	⊕
108/03	十一層	37.6	750	19.9	⊕
108/03	六層	37.6	770	20.5	⊕
108/02	十層	25.8	580	22.5	⊕
108/02	二層	38.8	700	18.1	⊕
107/10	八層	41.6	832	20.0	⊕
107/08	八層	24.5	486	19.8
107/04	二層	38.1	740	19.4	⊕
107/02	九層	23.7	530	22.4
106/10	十四層	42.1	862	20.5	⊕
106/05	四層	37.8	714	18.9	⊕
106/04	四層	39.2	815	20.8	⊕
106/03	十四層	40.5	822	20.3	⊕
106/01	九層	23.6	480	20.3
105/11	九層	37.6	715	19.0	⊕
105/11	十一層	25.8	530	20.5	⊕
105/08	十五層	44.9	840	18.7	⊕
105/08	七層	23.0	480	20.9
105/06	九層	48.8	1,070	21.9	⊕
105/06	十五層	25.8	505	19.6	⊕
105/06	二層	23.6	420	17.8
105/05	五層	48.8	1,006	20.6	⊕
105/05	六層	40.7	800	19.7	⊕
105/03	九層	39.2	732	18.7	⊕
105/03	六層	25.2	550	21.8	⊕
105/03	十五層	40.9	800	19.5	⊕
105/01	九層	42.0	768	18.3	⊕
104/12	十一層	23.0	472	20.5
104/09	十四層	40.9	780	19.1	⊕
104/07	三層	38.8	760	19.6	⊕
104/07	四層	48.8	1,060	21.7	⊕
104/06	二層	25.0	585	23.4	⊕
104/02	二層	25.8	575	22.2	⊕
104/02	五層	25.8	590	22.9	⊕
103/12	十層	22.8	480	21.0
103/12	四層	39.2	760	19.4	⊕
103/11	八層	25.8	575	22.3	⊕
103/10	二層	23.0	470	20.4
103/10	十五層	25.2	560	22.2	⊕
103/09	十一層	25.8	600	23.3	⊕
103/09	十四層	24.5	600	24.5
103/07	十四層	25.8	655	25.4	⊕
103/07	十四層	38.8	740	19.1	⊕
103/04	十五層	25.8	560	21.7	⊕
103/04	十四層	25.2	560	22.3	⊕
103/03	四層	25.0	450	18.0	⊕
103/03	十四層	48.8	980	20.1	⊕
103/01	二層	23.6	450	19.0
103/01		25.8	580	22.5	⊕
102/10	十二層	25.8	550	21.3	⊕
102/10	二層	25.8	520	20.1	⊕
102/10	十五層	40.9	825	20.2	⊕
102/09	十三層	26.7	570	21.4	⊕
102/08	七層	23.0	415	18.0
102/07	十三層	22.8	418	18.3
102/06	九層	23.7	500	21.1
102/05	五層	23.0	470	20.4
102/04	十二層	35.5	625	17.6
102/04	十三層	41.6	840	20.2	⊕
102/02	三層	37.6	620	16.5	⊕
102/01	十一層	24.5	430	17.5
101/12	一層，二層，三層	67.5	1,770	26.2	⊕
101/12	十四層	15.3	410	26.7
101/11	二層	45.7	790	17.3	⊕
101/11	三層	42.1	765	18.2	⊕
101/10	十二層	26.7	500	18.7	⊕
101/10	六層	25.0	436	17.4	⊕
101/10	二層	23.6	368	15.6
101/09	十五層	48.8	838	17.2	⊕
101/09	四層	23.0	385	16.7
101/08	八層	25.8	420	16.3	⊕
101/08	七層	25.0	420	16.8	⊕
101/05	六層	25.0	391	15.6	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數189 戶

棟戶規劃1棟

基地面積2,850 坪

建蔽率40.01%

公設比33.24%

屋齡17 年使照 98 年（2009）

使用分區住宅區

朝向朝東、朝西、朝東北、朝西北、朝南

格局一房(23.69~25.85坪)/二房(10.34~62.42坪)/三房(35.46~43.76坪)/四房(43.56~55.12坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建城揚建設股份有限公司

營造廠商允良營造有限公司

建築設計梁慶源

建造執照(94)高市工建築字第03027號

使用執照(97)高市工建築使字第01473號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園交誼廳兒童遊戲區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？