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資產情報 · Asset intelligence
冠德美麗大湖
台北市內湖區金湖路39號 · 160 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
97.1萬
中位 · 均 97.1 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
160戶
RC造
屋齡 Age
23 年
使照 92 年（2003）
樓層規劃 Floors
14F
地上14層,地下2層
位置 · Location
座標 25.082553478462, 121.596286213769
一段話摘要 · In one paragraph
冠德美麗大湖坐落於內湖區，是一處 160 戶的 RC造 社區（地上14層,地下2層），由冠德建設興建。市場累積 39 筆實價成交，近三年每坪中位 97.1 萬，成交區間 18.9–104.7 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 內湖區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 內湖區
全期中位 78.3 萬/坪 · 區間 18.9–104.7 · 租賃 224 筆（1119 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 39）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/08 | 八層 | 68.7 | 5,918 | 97.1 | ⊕ |
| 112/06 | 十三層 | 60.9 | 4,988 | 98.7 | ⊕ |
| 112/03 | 二層 | 60.9 | 4,520 | 84.4 | ⊕ |
| 111/02 | 一層，夾層 | 75.2 | 6,200 | 104.7 | ⊕ |
| 110/11 | 一層，夾層 | 75.2 | 5,850 | 77.8 | ⊕ |
| 110/10 | 八層 | 38.3 | 3,700 | 96.7 | |
| 110/04 | 十四層 | 32.6 | 3,013 | 92.4 | |
| 110/04 | 五層 | 49.1 | 3,880 | 93.5 | ⊕ |
| 110/02 | 十一層 | 51.7 | 3,855 | 87.1 | ⊕ |
| 109/12 | 十三層 | 51.7 | 3,732 | 84.1 | ⊕ |
| 109/11 | 十三層 | 51.7 | 3,720 | 72.0 | ⊕ |
| 109/08 | 四層 | 57.9 | 4,236 | 73.2 | |
| 109/04 | 六層 | 19.1 | 435 | 22.7 | ▲ |
| 109/03 | 十一層 | 48.5 | 3,438 | 83.3 | ⊕ |
| 108/09 | 十一層 | 60.9 | 4,450 | 83.0 | ⊕ |
| 108/05 | 九層 | 60.9 | 4,449 | 83.0 | ⊕ |
| 108/05 | 九層 | 60.9 | 4,280 | 80.0 | ⊕ |
| 108/03 | 十二層 | 68.7 | 4,880 | 78.3 | ⊕ |
| 108/01 | 十四層 | 55.8 | 2,700 | 48.4 | ▲ |
| 107/12 | 七層 | 40.8 | 3,200 | 78.4 | |
| 107/07 | 五層 | 68.7 | 4,388 | 70.7 | ⊕ |
| 106/09 | 三層 | 49.1 | 2,800 | 57.0 | ⊕▲ |
| 106/06 | 七層 | 38.3 | 2,876 | 75.2 | |
| 105/11 | 十四層，夾層 | 55.6 | 3,812 | 68.6 | ⊕ |
| 105/06 | 十層 | 57.9 | 4,400 | 76.1 | |
| 105/05 | 七層 | 37.7 | 2,950 | 78.3 | |
| 104/08 | 三層 | 60.9 | 1,150 | 18.9 | ⊕ |
| 104/07 | 十四層 | 32.6 | 2,750 | 84.4 | |
| 104/06 | 四層 | 60.9 | 4,300 | 70.6 | ⊕ |
| 103/12 | 十三層 | 51.7 | 3,655 | 70.7 | ⊕ |
| 103/09 | 十二層 | 51.7 | 3,860 | 74.7 | ⊕ |
| 103/09 | 十四層 | 47.6 | 3,200 | 67.2 | ⊕ |
| 103/08 | 九層 | 60.9 | 4,450 | 73.1 | ⊕ |
| 103/03 | 十二層 | 38.3 | 3,310 | 86.5 | |
| 103/01 | 七層 | 40.8 | 3,360 | 82.3 | |
| 103/01 | 六層 | 40.8 | 3,310 | 81.1 | |
| 102/10 | 八層 | 68.7 | 5,380 | 78.3 | ⊕ |
| 101/11 | 十二層 | 48.5 | 3,265 | 67.3 | ⊕ |
| 101/09 | 五層 | 49.1 | 3,100 | 63.1 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上14層 / 地下2層
總戶數160 戶
棟戶規劃2棟
基地面積5,324 坪
建蔽率34.46%
公設比28.85%
屋齡23 年 使照 92 年（2003）
使用分區第三種住宅區
朝向朝東、朝西南
格局二房(44.72~53.49坪)/三房(19.13~57.85坪)/四房(32.6~60.87坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建冠德建設
營造廠商根基營造股份有限公司
建築設計李祖原(李祖原建築師事務所)
建造執照—
使用執照092使字第0310號
使照配對✓ 160 戶 residential
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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